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Contrat de séparation de biens et achat immobilier : ce que dit la loi
27 Février 2021

Seuls huit articles du Code civil sont consacrés au contrat de séparation de biens et leur lecture ne permet pas d'en connaître tous les rouages et les enjeux. Comment envisager un achat immobilier sous ce régime ? Décryptage avec Maître VINCENS de TAPOL, vice-président de la Chambre des notaires de Gironde.

Acheter un bien immobilier à deux a un impact, notamment en fonction du régime choisi par les époux. Faisons le point sur le contrat de séparation de biens.

La gestion séparée du patrimoine par chacun des époux

Le régime de séparation de biens peut être choisi volontairement par deux époux à l'occasion de leur mariage, par opposition au régime de la communauté, régime légal, adopté par défaut. « La caractéristique du régime de séparations de biens est une gestion séparée du patrimoine par chacun des époux, qui peuvent définir eux-mêmes les dépenses qui résultent de leur vie commune et qui ne feront l'objet d'aucune comptabilité, considérées alors comme la contribution aux charges du mariage; et les dépenses qui, au contraire, devront faire l'objet d'une comptabilité entre eux, explique Me VINCENS de TAPOL. Dans ce régime, chacun des époux reste propriétaire des biens qu'il acquiert et a l'administration exclusive des biens qu'il possède ».

Avec le contrat de séparation de biens, acquérir un bien immobilier ensemble ou séparément

Au moment dune acquisition immobilière, le contrat de séparations présente l'immense avantage de permettre aux époux, contrairement au régime de la communauté, d'acquérir selon leur souhait. Séparément ou ensemble ? et dans ce cas, de manière équivalente ou dans ces proportions différentes -. «Le régime de séparation de biens est un régime dans l'air du temps, adapté aux époux ayant, par exemple, des familles recomposées, à ceux qui ont déjà un patrimoine constitué au moment où ils se marient, ou aux époux qui peuvent recevoir potentiellement un patrimoine familial complexe, indique Me VINCENS de TAPOL. Ce régime est parfaitement adapté aux entrepreneurs ou aux professions libérales ».

Les proportions de l'acquisition doivent être le reflet du financement effectif, par chacun, du bien immobilier acquis

Lorsque des époux mariés en séparation de biens achètent un bien immobilier, les proportions de leur acquisition, qui seront fixées dans l'acte d'achat, doivent être le reflet du financement effectif, par chacun, du bien immobilier acquis. « Il est très important qu'au moment de la rédaction de l'acte d'achat, les époux qui décideraient d'acheter un bien immobilier ensemble, fixent avec l'aide de leur notaire, les proportions de leur achat en fonction de deux critères : les apports en cash réalisés par chacun; et la contribution de chacun des deux époux au remboursement des échéances de prêt, insiste Me VINCENS de TAPOL. Dans ce cas-là, l'acte d'acquisition du notaire reprend généralement une convention d'indivision pour régler le sort de cette contribution ».

Mais les aléas de l'existence font que les époux ne respectent pas toujours la règles fixée initialement. A la suite d'une rentrée financière, l'un des époux peut décider d'investir dans le bien commun pour, par exemple, faire construire un étage supplémentaire lorsque la famille s'agrandit, un bureau pour améliorer les conditions de télétravail ou encore une piscine dans le jardin. « Si l'un des deux époux décide de financer seul ces travaux, se pose alors le problème de qualification de ce flux financier, raconte Me VINCENS de TAPOL. Lorsqu'il s'agit de la résidence du couple, les juges considèrent que ce flux financier n'est pas qualifié et présumé comme de la contribution aux charges du mariage. Dans un contexte de séparation, celui qui a financé les travaux estimera qu'il est injuste de ne pas bénéficier d'une comptabilité des dépenses.»

La contribution aux charges du mariage : l'enjeu principal du contrat de séparation de biens

Le régime de séparation de biens impose donc, pour que tout se déroule dans les meilleures conditions au moment d'une éventuelle séparation, de lister précisément ce qui relève de la contribution aux charges du mariage. Un exemple : deux époux achètent à 50/50, avec un apport initial commun de 20 000 euros et un prêt de 300 000 euros; l'un des deux rembourse 80% du prêt et l'autre 20%. Si une séparation intervient et qu'il est alors question de vendre le bien pour que chacun des deux touche 50% de la somme, les discussions- houleuses - commencent, face à l'incompréhension de celui qui a remboursé la plupart du crédit. « La Cour de Cassation est sans doute en train d'évoluer dans son appréciation de la situation mais de manière classique, pour la résidence principale, il n'y a pas de discussion : c'est de la contribution aux charges du mariage, reconnait Me VINCENS de TAPOL. C'est pourquoi il est important que ces dernières soient définies dans le contrat de mariage de manière précise; il est tout à fait possible d'y indiquer que les dépenses relatives à la résidence principale ne seront pas considérées par les époux comme de la contribution aux charges du mariage.»

Aux nouveaux époux d'en discuter sereinement et d'exprimer librement de quelle manière chacun envisage cette question : tout comptabiliser ? Ou au contraire décider que les dépenses réalisées pour le couple, et notamment celles concernant la résidence principale, font partie de la contribution aux charges du mariage.

Source : Lefigaro.fr

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