Le système de caution mutuelle est la solution à privilégier dans la plupart des cas.
Les banquiers sont des gens méfiants par nature, particulièrement lorsqu'il s'agit de prêter une grosse somme d'argent pour une durée excédant parfois quinze ou vingt ans. En plus d'une assurance décès-invalidité, ils exigent donc que vous souscriviez une garantie spécifique leur permettant de revendre votre bien afin de se payer en cas d'impayés du crédit. Comparatif des différentes formules existantes.
Caution mutuelle
Demandez d'abord à pouvoir profiter de cette formule très bon marché. C'est la plus économique des garanties. Son coût varie de 0,5 à 1% du montant du prêt. Concrètement, la banque demande la caution d'un organisme spécialisé (Crédit logement, SACCEF, Camca, CNP...), qui paiera le crédit à votre place si vous n'y arrivez plus. Mais ses critères de sélection sont sévères : revenus, endettement, apport, contrat de travail, incidents bancaires, tout sera passé au crible. En cas de réponse positive, vous devrez payer une commission fixe de 500 à 600 euros et une cotisation à un fonds mutuel de garantie (FMG). Le prix de départ est souvent un peu plus élevé que celui d'un privilège de prêteur de deniers, mais une partie de la cotisation versée vous étant restituée en fin de crédit (de 25 à 75% selon les résultats de l'organisme de caution, la moyenne se situant autour de 65%), vous serez très souvent gagnant.
Comparatif des trois types de garanties obligatoires liées à la souscription d'un crédit immobilier(1)
Comparatif des trois types de garanties obligatoires :
Montant du prêt / Hypothèque / PPD / Caution (2)
50 000 euros / 949 euros / 592 euros / 436 euros
80 000 euros / 1 291 euros / 719 euros / 660 euros
100 000 euros / 1 519 euros / 804 euros / 809 euros
120 000 euros / 1 747 euros / 890 euros / 958 euros
150 000 euros / 2 090 euros / 1 017 euros / 1 052 euros
180 000 euros / 2 432 euros / 1 145 euros / 1 125 euros
200 000 euros / 2 660 euros / 1 230 euros / 1 174 euros
220 000 euros / 2 888 euros / 1 315 euros / 1 224 euros
250 000 euros / 3 230 euros / 1 442 euros / 1 297 euros
280 000 euros / 3 572 euros / 1 570 euros / 1 371 euros
300 000 euros / 3 800 euros / 1 655 euros / 1 420 euros
1) Les coûts sont calculés en pourcentage du capital emprunté. (2) Pour la caution, le coût est calculé après restitution de la quote-part versée au fonds mutuel de garantie (72% de la cotisation, en moyenne, pour 2020).
Comparé à l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) est nettement plus avantageux : son coût est près de deux fois moins élevé, quel que soit le montant du crédit. Mais la caution d'un organisme spécialisé reste presque toujours le meilleur choix. Elle n'est toutefois accessible qu'à condition de présenter un profil d'emprunteur irréprochable.
Hypothèque
C'est la plus chère des garanties, évitez d'y souscrire si vous en avez la possibilité. A moins d'avoir été accepté par un organisme caution, la souscription d'une hypothèque sera obligatoire si vous investissez dans un logement neuf ou si vous faites construire une maison. C'est la plus chère des garanties. Elle nécessite un acte notarié et une inscription au registre des hypothèques. Vous paierez donc des honoraires de notaire (de 0,27 à 1,32% du capital emprunté, selon le prix du bien), des frais de formalités administratives (environ 250 euros), une contribution de sécurité immobilière (0,06%), plus une taxe de publicité foncière (0,715%).
Pour un crédit de 150.000 euros, le coût de l'hypothèque s'établit ainsi à 2.090 euros (1,39% du montant prêté). A noter : si vous revendez votre bien avant d'avoir fini de rembourser votre crédit, vous devrez encore payer au notaire des frais de «mainlevée», acte qui consiste à radier l'hypothèque en cours, attestant ainsi que vous avez remboursé l'intégralité de votre crédit. Ces frais représentent entre 0,36 et 0,72% des sommes prêtées (0,52% pour 150.000 euros empruntés, soit 780 euros de plus à débourser).
PPD
Toujours préférable à l'hypothèque si vous investissez dans un logement locatif ancien. L'inscription au privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut concerner qu'un bien ancien. Comme l'hypothèque, cette garantie permet à la banque de saisir et de vendre le logement pour se rembourser si l'emprunteur ne paie plus son prêt. Elle est sensiblement moins chère, étant exonérée de la taxe de publicité foncière à 0,715%, mais génère aussi des frais de mainlevée en cas de vente du bien avant la fin du remboursement du crédit.
Nantissement
Aucuns frais à payer si vous pouvez apporter un de vos biens en guise de caution. Le paiement d'une des trois garanties étudiées précédemment peut être évité si vous détenez un patrimoine conséquent. Vous aurez dans ce cas la possibilité de proposer à la banque un «nantissement » sur l'un de vos biens. En pratique, vous apportez ce bien en caution au banquier, et l'autorisez à le céder pour se rembourser des capitaux prêtés si vous n'honorez pas vos échéances de crédit. Un logement, des objets d'arts, des bijoux de valeur ou une assurance vie peuvent faire office de garantie. Gros avantage du nantissement : il ne donne lieu à aucuns frais et, côté formalités, se limite à la rédaction d'un simple avenant au contrat de prêt.
Source : Capital.fr
