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De la réservation du logement à sa livraison, le parcours est semé d'embûches. Nos conseils pour bien gérer toutes les étapes.

Juste contrepartie de prix plus élevés de 20 à 30% que dans l'ancien, vous pensez profiter, grâce au neuf, d'un logement impeccable, prêt à être loué, et d'une construction dotée des derniers progrès techniques. L'ennui, quand vous achetez sur plan, c'est que le programme est loin d'être sorti de terre (il verra le jour un ou deux ans plus tard). Vous devez donc vous décider sur la foi de plaquettes commerciales souvent flatteuses, de notices techniques difficiles à décrypter et de promesses de vendeurs payés pour vous convaincre.

Or l'expérience prouve, hélas, qu'un chantier de construction d'immeuble peut être compliqué. Gare aux délais de livraison, pas toujours respectés (deux à trois mois de retard sont monnaie courante), aux malfaçons, aux équipements manquants ou remplacés par d'autres, sans oublier la solidité financière du promoteur : il peut faire faillite avant l'achèvement des travaux et vous plonger en plein cauchemar s'il n'était pas correctement assuré contre ce risque. Pour éviter toute déconvenue, mieux vaut donc veiller, du contrat de réservation du bien à sa livraison, à ce que tout se passe dans les règles.

Promoteur

Vérifiez sa solidité financière et visitez ses anciennes réalisations avant de le choisir. Chantiers bloqués, acquéreurs désespérés... Les risques de la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) sont réels. Normal, vous achetez du vide. De fait, chaque année, plusieurs dizaines de petits promoteurs mettent la clé sous la porte. D'où l'intérêt de privilégier les entreprises ayant un minimum d'ancienneté (dix ans) et une assise financière solide. Vous pouvez vérifier ce dernier point sur les sites Internet reliés aux tribunaux de commerce, par exemple Infogreffe.fr.

Si le promoteur auquel vous pensiez s'est trouvé une fois dans le rouge pendant les cinq dernières années, allez voir ailleurs. Avec les groupes nationaux (Bouygues, Kaufman & Broad, Marignan, Nexity...), vous n'avez rien à craindre de ce côté-là.

Mais allez voir quelques-unes de leurs­ ­réalisations, aussi bien récentes (pour leur apparence) qu'anciennes (pour mesurer leur résistance au vieillissement). Et essayez d'interroger les occupants : les chantiers se sont-ils bien déroulés ? Des sinistres sont-ils apparus ? Pensez également à lire les avis de clients publiés sur les forums Internet : même s'ils ne sont pas fiables à 100%, ils sont instructifs.

Réservation

Ne versez jamais d'autres sommes au promoteur que le dépôt de garantie légal.
C'est l'instant fatidique où, en échange d'un dépôt de garantie, le promoteur s'engage à conclure la vente à une date fixée, et c'est ce simple contrat, assorti d'une note descriptive, qui va servir de base à l'acte définitif. A ce stade, la réalisation du projet n'est pas assurée. Jusqu'à la signature officielle (un ou deux ans plus tard), le promoteur peut, en toute légalité, modifier la configuration du bâtiment. Même le prix mentionné dans le contrat n'est que prévisionnel, il est révisable en fonction de l'évolution de l'indice des prix du bâtiment (matériaux, énergie...).

Certes, vous pourrez toujours renoncer à la vente si ces changements vous déplaisent, mais, sauf en cas d'abus, vous ne récupérerez pas votre dépôt de garantie. Attention, ne versez jamais d'autres sommes que le dépôt de garantie avant la signature définitive. Comptez 5% du prix si celle-ci doit intervenir dans les douze mois, et 2% si elle est prévue d'ici deux ans (aucun dépôt de garantie n'est dû au-delà de ce délai). Détail important, vous avez dix jours pour vous rétracter une fois signé le contrat de réservation.

Signature définitive

Faites-vous assister par votre propre notaire, ça ne coûte pas plus cher.
Entre six et douze mois, c'est le délai pendant lequel vous devez généralement patienter avant d'être prévenu par le promoteur que la signature officielle est pour bientôt. Vous n'allez alors pas tarder à recevoir l'acte de vente définitif. Il doit vous être remis trente jours avant le rendez-vous chez le notaire, un laps de temps suffisant pour vous permettre d'étudier les détails du contrat et de contrôler sa conformité avec le projet initial.

Vérifiez d'abord que tous les documents et mentions obligatoires y figurent : description du bien, date de livraison, prix et échelonnement des paiements, règlement de copropriété. Assurez-vous aussi que la garantie d'achèvement du bien (en cas de faillite du promoteur, un assureur financera la fin du chantier) est annexée. Pour un maximum de sécurité, faites-vous assister par votre propre notaire, il s'assurera que vous avez saisi toutes les subtilités du contrat. Cela ne vous coûtera pas plus cher, les frais (2 à 3% du prix) étant alors partagés entre les deux notaires.

Renoncement

Refuser de signer l'acte ne vous fait pas toujours perdre votre dépôt de garantie.
La loi prévoit plusieurs cas où, après lecture de l'acte de vente définitif et si vous n'êtes pas satisfait de ce que vous y trouvez, vous pouvez refuser de signer et renoncer à votre achat sans perdre votre dépôt de garantie (il vous sera alors restitué, sans aucuns frais à payer, dans les trois mois) : le prix est supérieur de 5% au prix prévu initialement, l'un des équipements promis dans le projet (baignoire, terrasse...) a disparu, le montant des prêts censés être obtenus par l'intermédiaire du promoteur est inférieur de 10% au montant convenu, le logement a subi des modifications (orientation, étage...) qui réduisent sa valeur de 10% ou plus.

Paiement

Vous risquez de gros ennuis si vous n'envoyez pas vos chèques dans les délais impartis.
La loi impose au promoteur un calendrier précis d'échelonnement de vos paiements, fixé en fonction de l'avancée des travaux de construction (lire le tableau ci-dessous). Une fois ces obligations respectées, c'est à vous de faire diligence pour envoyer vos chèques, car le promoteur, de son côté, a certainement prévu des pénalités en cas de retard. Celles-ci peuvent atteindre 1% des sommes dues par mois de retard, sans compter, si vous traînez délibérément les pieds, des dommages et intérêts pouvant grimper jusqu'à 10% du prix de vente.

Le promoteur peut même prévoir une clause de rupture automatique de contrat. Méfiez-vous, cette disposition lui permet non seulement de reprendre possession de votre habitation, mais aussi de conserver l'ensemble des fonds que vous lui avez déjà versés. Avant d'en arriver là, le promoteur est toutefois tenu de vous adresser un commandement à payer par voie d'huissier. De quoi vous ramener à la raison...

En cas de gros problème financier ou si vous n'êtes pas d'accord, vous pourrez toujours vous tourner vers un juge d'instruction : il a le pouvoir de suspendre votre arriéré de paiement pendant un délai de deux ans (sans intérêts supplémentaires à payer) ou de le rééchelonner.

Veillez à ce que le promoteur de la résidence respecte le calendrier légal de paiement.

Payer imprudemment la totalité de votre logement avant qu'il ne soit habitable, c'est ce que vous permet d'éviter la formule des paiements «fractionnés», obligatoire dans le neuf. Ainsi, le promoteur ne peut pas vous demander plus d'un certain pourcentage du prix tant que certaines tranches de construction ne sont pas achevées (fondations, gros oeuvre...). Hélas, on déplore encore des abus.

Mieux vaut donc connaître les règles pour ne pas se faire avoir. A -noter : si les finitions (carrelage, peintures...) ne sont pas terminées à la livraison du bien, vous avez le droit de bloquer les derniers 5% du prix (sur un compte séquestre d'un notaire ou d'un huissier) en attendant que tout soit rentré dans l'ordre.

Livraison

Prenez votre temps afin de contrôler minutieusement la conformité de l'appartement.
Une fois votre logement terminé, le promoteur vous conviera à sa livraison. Venez muni de tous les dossiers dont vous disposez (plans, nuanciers de couleurs, types de revêtements...) et vérifiez pièce par pièce que rien ne cloche. Certes, vous disposez d'un délai de trente jours pour signaler les défauts évidents qui vous auraient échappé ce jour-là, mais mieux vaut qu'ils figurent dès le départ sur le procès-verbal de livraison.

N'hésitez donc pas à prendre votre temps pendant cette visite. Le mieux est que vous ayez préparé à l'avance une check-list qui vous aidera à procéder par ordre : conformité des hauteurs sous plafond et des surfaces, qualité du plancher, fonctionnement des équipements (volets électriques, robinets, chasses d'eau...).

Terminez par les problèmes de finitions : papier peint mal collé, carreaux fêlés... N'hésitez pas à vous faire accompagner, un deuxième oeil est toujours le bienvenu pour traquer les petites imperfections. Bon à savoir : certains promoteurs proposent une visite de prélivraison, trois ou quatre semaines avant la date officielle. Un service souvent rendu par les grands groupes et qui fait gagner du temps aux deux parties.

Garanties après-vente du promoteur : vous êtes protégé par la loi contre le risque d'anomalies

Le législateur a prévu trois types de garantie si des désordres inattendus apparaissent dans votre logement. La première, de «parfait achèvement», oblige le promoteur à réparer tous les défauts repérés dans l'année suivant la livraison. La «biennale», elle, garantit durant deux ans le bon fonctionnement des équipements (robinetterie, volets...).

Enfin, la «décennale» couvre durant dix ans les dommages menaçant la solidité du bien (fissures, infiltrations...). Elle s'adosse à une -assurance dommages-ouvrage (souscrite par le promoteur), qui permet d'obtenir de l'assureur la prise en charge des réparations, sans se soucier d'identifier l'entreprise responsable.

Source : Capital.fr
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