Quelques petites avancées, mais également de nouvelles contraintes pour les investisseurs cette année.
Dossier de diagnostics adressable par e-mail, acte de cautionnement simplifié, possibilité de choisir les équipements d'un appartement acheté sur plan, assouplissement des dispositifs fiscaux de la loi Pinel (dans le neuf) et Denormandie (dans l'ancien à rénover), création du bail mobilité permettant au bailleur de louer son meublé pour une durée très courte... Depuis dix-huit mois, de nombreuses petites modifications législatives (souvent issues de la loi Elan votée fin 2018) sont venues améliorer le quotidien des bailleurs. En contrepartie, des lois majeures sont entrées en vigueur ou sont en passe de l'être, afin de réglementer encore un peu plus les rapports entre propriétaires et locataires, souvent au bénéfice de ces derniers. Voici à quoi il faut vous attendre si vous envisagez d'investir dans la pierre prochainement.
Encadrement des loyers
Le dispositif pourrait être mis en oeuvre dans une quinzaine de villes. Interdire d'appliquer un loyer trop supérieur à la moyenne du secteur afin d'éviter la surchauffe : ce dispositif, à l'oeuvre à Paris depuis un an et à Lille depuis mars dernier, pourrait s'étendre à une quinzaine d'autres grandes villes d'ici 2021 ou 2022, à la demande expresse des maires. Angers, Bordeaux, Caen, Grenoble, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Saint-Nazaire et Toulouse sont sur les rangs.
Dans ces zones "tendues", sauf en cas de prestations de grand standing (vue, équipements...), le bailleur n'aura pas le droit de fixer un loyer supérieur à un loyer moyen de "référence" (calculé par des observatoires puis mis en ligne sur le site service-public.fr et celui des mairies concernées), majoré de 20 %. Ce principe d'encadrement doit s'appliquer lors d'une première location - vide ou meublée - et au changement de locataire (les baux en cours ou renouvelés tacitement ne sont pas visés). Passer outre sera passible de 5.000 euros d'amende.
Rénovations thermiques
Les biens énergivores ne pourront plus être mis en location dès 2023. Eradiquer les "passoires énergétiques" sur tout le territoire d'ici 2028 : c'est l'objectif visé par la récente loi énergie-climat. Au programme : dès 2021, en zone tendue, interdiction sera faite de rehausser le loyer entre deux locataires sans une étiquette énergétique minimale (de A à E), même s'il est manifestement sous-évalué. Ce qui impliquera, le cas échéant, de réaliser les travaux requis ; à partir de 2022, partout en France, les annonces (location et vente) et les baux devront mentionner l'étiquette énergétique du bien et le coût du chauffage.
À partir de 2023, il sera illégal de mettre un bien en location s'il est trop gourmand en énergie (le seuil reste à définir). Enfin, au plus tard en 2028 (2033 pour les copropriétés très endettées), plus aucun logement ne devra être énergivore (étiquette E au minimum). Des aides seront attribuées d'ici là pour inciter les propriétaires à effectuer les travaux. Et des sanctions seront infligées à ceux qui auront traîné les pieds...
Proposition de loi Nogal
Inciter les bailleurs à faire gérer leur bien par un professionnel. Prévue pour être appliquée en 2021, la proposition de loi Nogal - du nom du député qui l'a présentée -, si elle est adoptée en l'état, ne devrait pas soulever un grand enthousiasme chez les investisseurs. Parmi les mesures visant à "apaiser les relations entre bailleurs et locataires" : consignation du dépôt de garantie auprès d'une agence (qui sera seule juge pour rendre l'argent à l'un ou à l'autre), limitation à un seul garant pour le locataire (on lui en demande souvent deux ou trois) et, en contrepartie, création d'un mandat de gestion (facultatif) incluant une garantie "impayés de loyers". Bref, on inciterait ainsi fortement les bailleurs à confier la gestion de leurs biens à des professionnels. Avec les surcoûts qui vont avec.
Source : Capital.fr
