Aujourd'hui nous verrons les avantages à investir au Portugal et le mode d'emploi !
Depuis une dizaine d'années, des milliers de Français ont émigré au Portugal, la plupart d'entre eux pour y passer leur retraite. Mais le pays peut aussi attirer certains bailleurs en quête de rentabilité.
Voici un panorama des atouts et des inconvénients à la réalisation d'un investissement locatif sur place, ainsi que le mode d'emploi pour y parvenir.
Avantages :
Prix de l'immobilier encore très bas dans certaines belles villes du Portugal
Dynamisme économique et perspectives de renouveau dans le pays.
Trouver un financement
Pour pouvoir acheter à crédit un logement au Portugal, il est tout à fait possible de solliciter des banques françaises ou franco-portugaises. Ainsi, Masteos a repéré parmi les établissements potentiels Banque BCP, CIC Iberbanco, ou encore Caixa Geral Depositos qui compte 48 agences en France.
Votre premier réflexe peut aussi être de demander un financement à votre banquier habituel, surtout si vous avez déjà remboursé votre résidence principale, et/ou avez des garanties à apporter qui lui permettraient de financer un achat hors de France, conseille le spécialiste.
Autre possibilité: demander à une banque portugaise de prêter l'argent nécessaire. Sachez néanmoins que si vous choisissez cette solution, vous serez confronté à des pratiques qui diffèrent largement des banques hexagonales.
Les établissements portugais proposent en effet souvent des crédits immobiliers avec des taux d'intérêt variables, il vous faudra donc négocier avec insistance auprès d'elle si vous préférez obtenir un taux fixe.
Les banques portugaises, précise Masteos, permettent un financement par un crédit à condition que le montant ne dépasse pas 70% du prix du bien. Cela signifie donc qu'il vous faudra présenter une épargne d'un montant correspondant à 30% du prix du bien, et qui prend en compte également les divers frais liés à l'acquisition.
Trouver le logement
Après vous être assuré que votre projet est finançable, il vous faudra demander un numéro fiscal, appelé Numero de Contribuinte ou Número de Identificação Fiscal, que vous pouvez obtenir gratuitement auprès de l'administration fiscale locale. L'obtention de ce numéro est nécessaire pour réaliser un certain nombre de démarches administratives, dont l'achat ou la vente d'un logement. Il servira également, par la suite, pour déclarer vos revenus locatifs.
Réservation du bien et sécurisation de votre achat par un avocat
Vous avez arrêté votre choix sur un logement? Si votre offre a été acceptée par le vendeur, il vous est maintenant possible de réserver le bien. Pour ce faire, il vous faudra impérativement demander l'aide d'un avocat.
En effet, au Portugal, votre avocat aura pour rôle de sécuriser votre transaction, en réalisant un certain nombre de vérifications préalable à l'achat : permis de construction, clauses limitatives, hypothèques, mise à jour du paiement des taxes et des charges de copropriété, etc.
Pour permettre à votre avocat de réaliser ces démarches en votre nom, vous devrez procéder à une délégation de pouvoir, nommée Procuração Pública. En d'autres termes, attention à la différence entre le rôle du notaire en France et au Portugal, prévient Masteos. Le spécialiste en investissement immobilier évalue les frais d'avocat aux alentours de 1% à 1,5% du prix du bien.
Afin de réserver votre bien, vous devrez généralement verser une somme en garantie. Celle-ci peut être fixe ou varier en fonction de la valeur du bien. Elle sera versée sur le compte séquestre d'un avocat.
Cette étape peut permettre de se donner du temps pour préparer la signature du compromis de vente, appelé Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Cette étape est souvent rapprochée voire fusionnée avec celle du compromis de vente, rapporte Masteos.
Signature du compromis de vente
Une fois la réservation effectuée, il est maintenant possible de préparer et signer le compromis de vente. Le contrat correspond à un engagement contraignant entre les deux parties.
Le document précise à la fois le prix d'achat, ainsi que les différentes clauses de vente (telle que l'obtention d'un crédit, par exemple). À ce stade, il est courant qu'un acompte de 10% à 30% du prix du bien soit réalisé, le reste étant versé plus tard, lors de la vente finale, décrit Masteos.
Pour se prémunir d'un maximum de risque, le spécialiste en investissement locatif conseille de faire enregistrer ce compromis de vente chez le notaire.
Signature de l'acte final de vente
Dernière étape pour acheter un bien immobilier au Portugal: la signature de l'acte de vente final, appelée escritura pública. La date de vente est en général prévue 3 à 12 semaines après la signature du compromis, détaille Masteos.
Ensuite, l'acte authentique et le bien immobilier seront enregistrés par votre avocat au cadastre, appelé Conservatória Do Registo Predial. Une fois ces démarches effectuées, vous êtes propriétaire: n'oubliez pas d'informer la mairie de ce changement
C'est elle qui prélèvera plus tard l'impôt municipal sur l'immobilier, l'équivalent de la taxe foncière annuelle, appelée IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Selon la ville où vous avez acheté, cette taxe varie entre 0,3% et 0,5% de la valeur patrimoniale, fixée par le service des finances portugais. Cette taxe foncière est à 95% bien moins coûteuse que celle de votre pays d'origine.
Payer l'impôt sur ses revenus locatifs
Il existe entre la France et le Portugal une convention préventive de double imposition. Les revenus locatifs de l'investisseur français, explique ainsi Masteos, ne pourront pas être imposés dans chacun des deux pays.
Si vous êtes résident fiscal français et avez fait un investissement locatif au Portugal, vous payerez 28% de vos revenus locatifs nets, c'est-à-dire que vous pourrez déduire de ces revenus la taxe foncière annuelle, les charges de copropriété du bien ainsi que d'éventuels travaux d'amélioration ou de rénovation; détaille l'investisseur locatif. Néanmoins, bien que ces revenus soient imposés au Portugal, ils devront être déclarés au fisc français.
