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La rentabilité de l'immobilier va-t-elle plonger ?
27 Mars 2021

L'appétit pour le placement immobilier ne faiblit pas. Les investisseurs ont en effet représenté près de 30% des transactions dans l'ancien en 2020, un niveau sans précédent. Mais, face à la crise, comment être sûr de maintenir son rendement ? Et quelles sont les pistes de diversification, y compris via les SCPI ? Eléments de réponse avec les invités du "Grand rendez-vous de l'épargne" (Capital / Radio Patrimoine).

Jusqu'ici tout va bien... l'immobilier a fait preuve d'une sacrée résistance tout au long de 2020. "La politique monétaire accommodante a permis aux valeurs immobilières d'augmenter. La faiblesse des taux d'intérêt aide en effet à solvabiliser la demande, tandis que la rentabilité de la pierre devient comparativement plus attractive que celle des autres placements", résume Antoine Depigny, directeur du développement de la société de gestion Primonial, et invité de notre émission "Le grand rendez-vous de l'épargne", proposée en partenariat avec Radio Patrimoine. Parmi les gagnants de cette tendance, des grandes villes comme Toulouse, Lyon ou Bordeaux, qui profitent d'un phénomène de métropolisation. "A chaque fois qu'une crise survient, l'appétence pour la pierre se renforce. L'immobilier est en effet accessible au plus grand nombre, et plus facilement compréhensible que les produits financiers?, réagit de son côté Emmanuel Narrat, président du cabinet de gestion de patrimoine Haussmann Patrimoine, et second invité de notre émission.

Mais la crise ne menace-t-elle pas la solvabilité des locataires, et donc le rendement à attendre de la pierre ? Pour l'heure, la casse est limitée, notamment en matière de sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI. "Chez Primonial, les SCPI de bureaux affichent un taux d'encaissement des loyers de 98% pour 2020, en ligne avec celui des années précédentes. Pour les SCPI dédiées aux commerces, ce taux est toutefois de 87%", indique Antoine Depigny. En matière d'immobilier résidentiel, les mesures gouvernementales ont permis pour l'instant de préserver la solvabilité des locataires. "Les investisseurs qui détiennent un patrimoine mutualisé n'ont pas eu de gros incidents. Les SCPI diversifiées ont joué leur rôle d'amortisseur", résume Emmanuel Narrat. Même le développement du télétravail ne devrait pas plomber ce rendement. Selon nos invités, le travail à distance ne va pas tuer l'investissement dans les bureaux, à condition que les jours passés hors de l'entreprise ne dépassent pas un à deux par semaine. "Cela aura quand même des conséquences, en faisant évoluer le modèle du bureau. Les espaces seront plus flexibles, et devront permettre par exemple la distanciation sociale", décrit Antoine Depigny.

Ces bonnes nouvelles ne doivent cependant pas empêcher de diversifier la mise, via de nouveaux montages très rentables. C'est le cas du démembrement temporaire de propriété, qui permet d'acheter de l'immobilier neuf avec 40% de rabais, y compris à Paris et dans des villes de la première couronne parisienne. Explication de cette forte décote : l'acquisition ne concerne que la nue-propriété, tandis que les loyers sont perçus, pendant 10 à 15 ans, par un usufruitier, souvent un bailleur en 1% logement ou un organisme HLM. "Pour l'investisseur, s'il n'y a certes pas de revenus, il n'y a pas de charges, ni taxe d'ordure ménagère ni taxe foncière. Et aucuns travaux, tout restant à la charge de l'usufruitier", explique, dans notre séquence reportage, Christophe Lachau, président de Nue-Pro Select, un intermédiaire spécialisé. A la clé de ces montages, un taux de rendement interne minimum de 3,47% sur 15 ans, hors évolution du prix de la pierre, uniquement dû à la reconstitution progressive de la pleine propriété. "Mais avec la hausse des prix de l'immobilier lors de ces dernières années, ce rendement a pu largement dépasser ce chiffre", conclut Christophe Lachau. La solution est chaudement conseillée par nos invités. "C'est de loin le dispositif le plus vendu chez nous, devant les investissements avec bonus fiscal", indique Emmanuel Narrat. Parmi les nombreux avantages de ce placement, la possibilité de revendre à tout moment, même si le démembrement est encore en cours. "Il n'y a pas d'engagement fiscal à respecter, l'investisseur est donc totalement libre de ses choix", confirme Emmanuel Narrat. Il est même possible de passer par une SCPI n'investissant que sur ce type de biens, comme Patrimmo Croissance de Primonial. "La performance de cette SCPI est très régulière, de l'ordre de 5% par an, grâce à l'enregistrement progressif des plus-values", indique Antoine Depigny.

Notre chroniqueur régulier, Pierre Sabatier, ne partage pas totalement l'optimisme de nos invités. Pour son "coup de gueule" mensuel, il se penche en effet sur les murs de magasins. Selon le président du cabinet PrimeView, cette classe d'actifs "souffre terriblement, et le petit commerce sera en difficulté sitôt les soutiens publics arrêtés". A l'inverse, un autre type d'immobilier est prometteur : celui de santé. Dans son "coup de coeur", notre économiste indique qu'il profitera du vieillissement de la population : "La part des 75 à 84 ans va augmenter de 45% dans les 10 ans qui viennent, alors qu'elle n'avait pas bougé depuis dix ans." Il est donc temps de leur prévoir des logements adaptés.

Enfin, comme chaque mois, vous découvrirez en fin d'émission, dans notre séquence "ça vous concerne", les réponses de nos experts à vos questions sur l'épargne et le patrimoine. Elles ont, comme souvent, aussi trait à l'immobilier. Stéphane Absolu, directeur associé de Pyxis Conseil, vous indique ainsi s'il faut prendre en compte dans le taux effectif global d'un crédit les frais d'une assurance vie que le banquier demanderait en gage. De son côté, Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, explique comment éviter les arnaques aux faux notaires, qui se multiplient à travers la France. Et comment vérifier le pedigree d'un officier ministériel qui viendrait à vous contacter. Enfin, Charlotte Thameur, directrice conseil chez Yomoni, revient sur le label "Relance", et la façon d'orienter son épargne d'entreprise vers ces fonds destinés à financer les PME françaises.

Source : Capital.fr

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