L'achat d'un bien immobilier en démembrement implique une séparation du droit de propriété entre la nue-propriété et l'usufruit, pendant une durée définie, généralement pendant la durée de vie de l'usufruitier. Cette solution s'avère intéressante, notamment pour anticiper la transmission de son patrimoine immobilier.
Qu'est-ce qu'un bien immobilier démembré ?
La pleine propriété d'un bien immobilier comprend les droits de l'utiliser ou de le louer pour en tirer des revenus ainsi que les droits de le vendre, le donner, le léguer ou même de le détruire. Cette pleine propriété peut être partagée entre usufruit et nue-propriété.
L'achat immobilier en démembrement implique donc qu'il y ait un ou plusieurs usufruitiers, qui ont le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus ; et un ou plusieurs nus-propriétaires, qui sont propriétaires à terme (à l'extinction de l'usufruit), mais sans le droit d'utiliser le bien ou d'en tirer des revenus. « En règle générale, il s'agit des parents, qui achètent l'usufruit d'un bien immobilier tandis que le ou les enfant(s) achète(nt) la nue-propriété, explique Maître Damien Lagau-Lacrouts, notaire à Saint-Jean-de-Luz. En fonction de l'âge de l'usufruitier, un barème fiscal est appliqué, afin de déterminer la part que l'usufruitier aura à allouer au projet immobilier ; la participation financière du nu-propriétaire viendra en complément. »
Comment acheter en démembrement de propriété ?
Il existe trois types d'achat en démembrement. Le premier est l'achat en démembrement simple, qui permet à des parents d'acquérir l'usufruit, tandis que leur(s) enfant(s) achète(nt) la nue-propriété. L'achat immobilier en démembrement simple répond aux mêmes règles et à la même chronologie qu'une transaction immobilière classique. « La seule particularité est qu'à l'intérieur de l'acte, on prévoit la répartition des frais entre les parents et les enfants : la taxe d'habitation et la taxe foncière, les assurances, les abonnements d'électricité, les travaux de copropriété, les gros travaux... » précise Maître Damien Lagau-Lacrouts.
Au décès de l'un des parents usufruitiers, c'est le conjoint survivant qui récupère le bien, jusqu'à son propre décès. L'enfant nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire, sans passer par la case « Notaire » et la case « Impôts ».
Deuxième possibilité : l'achat en démembrement croisé, auquel ont recours les couples non mariés ou pacsés et qui implique que chacun des conjoints achète une part d'usufruit et une part de nue-propriété. Au décès du premier conjoint, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l'autre moitié, ce qui lui permet de conserver l'usage du logement.
Troisième cas de figure : l'achat en démembrement immobilier croisé via une SCI, généralement familiale. Chaque associé est alors nu-propriétaire d'une partie et usufruitier de l'autre partie.
Acheter en démembrement avec ses parents
Pourquoi acheter en démembrement simple ? Pour anticiper la transmission de son patrimoine. « Généralement, les clients viennent me voir lorsqu'ils ont fait valoir leurs droits à la retraite, vers 63-66 ans, raconte Maître Damien Lagau-Lacrouts. Leur question est la suivante : que se passera-t-il s'ils décèdent et qu'ils n'ont pas encore pris de dispositions concernant la transmission de leur patrimoine ? Je leur recommande de faire une donation ou alors d'acheter en démembrement, s'ils sont en train d'acheter un bien immobilier, afin d'éviter aux enfants de payer trop d'impôts ».
La veille de l'acte d'achat, il est par exemple possible de faire une donation de somme d'argent pour que le nu-propriétaire achète une partie du bien. Pour un appartement d'une valeur de 100 000 euros, un couple âgé d'une cinquantaine d'années peut acheter en usufruit (entre 51 et 61 ans, la part d'usufruit estimée à 50 %) et leur fils en nue-propriété. Une donation de 50 000 euros en somme d'argent peut être faite à ce dernier, sans payer d'impôts. L'enfant achètera la nue-propriété, sous réserve que les parents survivent à l'acte pendant 3 mois (art 751 du CGI). « Le nu-propriétaire, qui ne possédait que la moitié du bien en valeur, se retrouve alors avec 100 % de sa valeur, sans devoir passer chez le notaire ou payer le moindre euro d'impôt » résume Maître Damien Lagau-Lacrouts.
Démembrement de propriété et frais de notaire
Les droits de mutation ou « frais de notaire » représentent un certain pourcentage du prix de vente d'un bien immobilier. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix de vente. Dans l'immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits et s'établissent à 2 à 3 % du prix de vente. L'achat en démembrement de propriété est soumis aux mêmes barèmes qu'une vente classique.
Pour rappel, les frais de notaires comprennent une taxe départementale (variable selon les départements mais en moyenne de 4,5 %) ; une taxe communale (1,20 %) ; des frais d'assiette (0,10 %) ; la rémunération du notaire ou « émoluments » proportionnels, compris entre 0,799 % (pour la tranche au-delà de 60 000 €) et 3,870 % (pour la tranche de 1 à 6 500 €) ; des émoluments de formalités ; Sans oublier les frais de publication par le service des hypothèques.
N'hésitez pas à demander conseil à votre notaire si l'achat d'un bien immobilier en démembrement semble être un projet pertinent pour vous.
Source : Lefigaro.fr
